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梁本初輕咳了一聲,說道:“就是字面的意思,我們可以按照13.3億的價值,與蘇總籤合同,但關於收購款項支付,我們可以有多種付款方式,其中,不限於現金、股權,以及相同價值的其它權益資產。”

蘇禹聽他這麼一說,完全明白了過來。

不由輕笑了一聲,說道:“按照梁總的意思,就是專案價值,可以按照13.3億擬定,但是你們無法支付全部現金,只能以其它權益性資產衝抵、交換,是嗎?”

“希望蘇總能夠體諒。”梁本初說道,“當前國內地產行業,普遍屬於低迷狀態,無論是大型房企,還是中、小型房企,大家內部的現金流都不充裕,蘇總想以全現金交易,這基本不現實。”

“而且……”

梁本初頓了頓,繼續道:“我相信誠輝地產和錦湖集團,與蘇總你談判的,也不可能是全現金交易的形式吧?”

“當然,如果蘇總真強烈要求,必須以全現金交易。”

“那我們對於蘇總手裡的這塊地皮價值,就不可能按照13.3億的價值權益定價了,按照集團最大承受能力,恐怕最多隻能給到蘇總原市場價5%的溢價,也就是說……現金交易,我們只能按照11.55億的價格,與蘇總你籤合同。”

“之所以兩者存在著巨大的價差,是因為我們在現金支出後,也得承受大額的資金融資利息,而當前……在行業低迷下,各企業的融資渠道都不暢通,且融資成本高企,我們必須得考慮這裡面的資金成本侵蝕。”

“梁總功課做得不少。”蘇禹本來也沒指望著鵬遠地產能拿出這麼多現金,與他籤合同,輕輕笑了笑,說道,“地產開發的本質,是資金槓槓的合理撬動,我也知讓你們拿出十幾億的現金,不太現實,如此……梁總就說一說關於你們的付款方式裡,現金、股權、其它權益資產的佔比吧。”

梁本初見蘇禹並沒有對他剛才的提議,表示太大的反對,不禁鬆了一口氣。

短暫停頓了一會,接著說道:“現金支付,我們最多隻能給予專案總價值的6成,至於股權和其它權益資產佔比,主動權在蘇總手裡,蘇總覺得在專案餘下的4成權益價值裡,這兩者怎麼分配比例,都是可以的。”

“你所說的股權,是你們鵬遠地產的相關股份權益?”蘇禹問道。

梁本初回道:“自然不是,是‘錢江新城開發公司’的相關股份權益,蘇總如果願意與我們合作,這塊地的主體開發,就是由這家公司來完成,當前這家公司是由我們鵬遠地產全資控股的,如果蘇總願意以‘錢江東郊濱江地塊’這塊地的部分價值,兌換這家公司的部分股權權益,那麼以後公司在‘錢江新城’開發中的一切所獲利瀾權益,蘇總都將享有相應的份額。”

“呵呵……”蘇禹聽見梁本初這話,忍不住輕微冷笑了一聲,“梁總真是打得一手好算盤啊,‘錢江新城開發公司’的相關股份權益,這東西既不能在二級市場上流通,公開競價買賣,也不像債券一樣,有明確的未來收益,我拿它來有何用?”…

“這家錢江新城開發公司,我若持股佔比過高,你們失去主動權,在‘錢江新城’開發專案上,肯定不會太過用心,而我若持股佔比不高,你們依然完全掌握絕對控股權和控制權,那公司經營狀況,最終的利瀾呈現,怕也會成大問題。”

“總而言之,這對我來說,就是毫無用處的東西。”

“若梁總提出的,是你們鵬遠地產上市主體的股份權益,我也許還有些興趣。”蘇禹頓了頓,繼續道,“但我想你們寧董事長,絕不會輕易啟動增發股份的議案,所以……這事也就不可能實現。”

“第三個其它權益資產條件呢?”

蘇禹儘管對鵬遠地產所表達出的誠意,表示失望,但還是繼續問了下去。

梁本初說道:“如果蘇總願意,除現金以外的支付條件外,餘下的價值權益,我們可以用集團開發的成熟專案裡,相應的房產價值,或相應專案價值,進行衝抵,進行相應的資產置換。”

“哦?”蘇禹聽梁本初提起這個條件,倒是來了興致。

畢竟他知道,未來幾年的禹杭房價,還會迎來暴漲。

如果鵬遠地產願意用禹杭核心區的相應樓盤價值,與他手裡所握的地皮部分價值進行置換,他倒不是不能與對方繼續談下去。

梁本初見蘇禹對這條件,竟然很感興趣,心裡不禁有些意外。

在他看來,最近兩三年,禹杭房價滯漲,市場買房需求,有明顯的趨緩態勢,且市場上,各房企存量樓盤,即未銷售完的樓盤房產數量庫存高企,儘管監管層暫時放鬆了對房地產行業的強力監管,但行業整體上,要想完全反轉,迎來新的需求爆發高峰,且房價繼續重回增長,難度還是相當大的。

於是,在不確定的未來預期下……

當前市場上,無論是精英階層,還是社會中產、底層階級,對於將資產置換成房產,都不是很積極。

所以,在第二個條件出現嚴重分歧之後,梁本初本來對於第三個條件能不能打動蘇禹,其實心裡已經沒底了,卻沒想到……最後竟然峰迴路轉。

“你們打算用於資產置換的,有那些樓盤的房產價值?”蘇禹問道。

梁本初見蘇禹主動發問,知道依著這個條件談,最後談判多半有戲,不禁小心地說道:“具體可供用於資產置換的樓盤房產名錄,我此刻並沒有帶上檔案,並不確定,等明日我到了集團,再找人發給蘇總過目如何?”

蘇禹既然願意接受資產置換的條件。

不管是對於他,還是對於此刻的鵬遠地產來說,那都是再好不過了。

畢竟,蘇禹願意接受房產置換地皮價格,那就是變相地幫集團減少了擠壓的房產庫存,並同時新增了優質的土地儲備資源,即相當於幫助集團最佳化了資產結構,這不但對於他這個分管集團地產業務的副總幫助極大,減輕了他肩上的業務銷售壓力,而且對於整個鵬遠地產集團,也是極大的利好。…

畢竟,資產機構最佳化之後,房產庫存減少。

就相當於原本用來拿地的大量資金,空置了出來,減輕了集團的資金壓力,增加了集團的現金流動性。

當然,梁本初也不知道蘇禹在厭惡第二個條件的情況下。

為何對於有著明顯風險性的第三個資產置換條件,這麼感興趣。

“行!”蘇禹微微頷首道,“那我就等著梁總的資產置換名錄了,不過有句話,我得說在前面。”

蘇禹笑了笑,繼續道:“你們的出價條件,在初步上,我可以接受,但地皮的總價值估測,如果有買方在同等條件下,或者說優於你們的條件下,出價更高,那就不好意思了,畢竟商業買賣,利益始終是第一位的,這一點……想必梁總也清楚,自然也會理解的,對吧?”

梁本初聽見蘇禹這話,知道蘇禹對於13.3億的價值評估,並不是十分滿意。

當然,這也源於當前對於‘錢江東郊濱江地塊’感興趣的買方太多,所以估值溢價,才節節攀升。

“能夠理解。”梁本初微微頷首,說道。

其實,在他看來,如果蘇禹願意接受鵬遠地產利用存量庫存房產置換地皮價值的條件,相應的地皮價值估測,也不是不能繼續往上調,畢竟……真能趁此機會,調整集團資產結構,清理庫存,釋放因為庫存積壓緊繃的資金流,那對比適當上調的溢價,他們從中的獲利,明顯更多。

當然,具體溢價上調的空間,能有多少。

這個他拍不了板,必須得回到集團,繼續與董事長商量才行。

但不管怎麼說,在蘇禹接受集團利用存量庫存房產置換地皮價值的條件下,雙方的談判空間,就全面拓展開了,最終談成的機會,相當大。

倆人說話間……

煮沸的茶水,已經從服務員手中的茶壺,添置到了桌上眾人的茶杯裡。

隨後,在梁本初的示意下,席間的張欣、陳婉瑩兩大美女,便開始主動向蘇禹敬茶,並找話題攀談。

而經過意見交換之後,談判有了實質的進展。

席間的氛圍,也逐漸變得越來越輕鬆。

不過就是……大家都不喝酒以後,梁本初苦心孤詣準備的‘美人計’,完全沒了發揮的空間。

當然,儘管‘美人計’沒了發揮的空間。

但陳婉瑩,對於蘇禹,卻是越發的好奇。

畢竟,來之前,她預感到這種場合,她是很難全身而退的,然而結果就是對方似乎對她完全不敢興趣。

將自己的想法和要求表達後,吃完飯,蘇禹在莊園內,基本沒怎麼停留。

就獨自離開了。

“梁總,這位蘇總,還真是個……奇怪的人啊。”在蘇禹離開後,張欣笑了笑,說道,“美女不碰,酒也不喝,真是白費了咱們這番苦心啊,不是都說金融界,是個名利、慾望場,錢來得快,去得也快,導致大家物質慾望都很強烈嗎?怎麼這位蘇總,身上就完全沒有這些特徵?”…

“而且……”

張欣沉思了一會,接著道:“他身上沒有那種年輕人的青澀,沉著、冷靜,思維無比清晰,情緒波動很小,似乎並不像一個年輕人,至少是他這個年紀的人,該有的神態和行為方式啊!”

“若是常人,豈能在短短一年之內,就從零積累到幾十億的身家?”梁本初回應道,“這人不能以常理揣測,而且他執掌的基金產品,最近一年,在資本市場,在國內金融界、商界,也受到大量人士的追捧,不好得罪,好在這一次……咱們的佈置,雖然完全落了空,但談判還是有比較大的進展的,總算是完成了董事長的交代。”

張欣說道:“但我總覺得……他沒打算真的與咱們交易。”

“哦?”梁本初問道,“為什麼這麼說?”

張欣沉思了一會,回道:“沒什麼緣由,女人的第六感罷了。”

“你這第六感……還是不準的好。”梁本初說道,“行了,你收拾吧,我得回去找董事長再商量商量,若是他真願意接受‘資產置換’的條件,那可是替咱們集團解決了個大麻煩,最近這一兩年,房子是真不好賣,集團積壓的房產庫存,已經成了集團老大一塊麻煩,也成了董事長的心病。”

“明天商量不行嗎?”張欣說著說著,就到了梁本初懷裡。

梁本初搖了搖頭,輕輕推開她,說道:“剛才你也聽見了,對‘錢江東郊濱江地塊’感興趣的,遠遠不止我們鵬遠地產一家,我們若慢一步,有人就會快一步,董事長不希望這塊地,落入錦湖集團手裡。”

說完,梁本初也不顧張欣哀怨的眼神,徑直和秘書離開了。

當他回到集團內部,見到鵬遠地產集團董事長寧成虎,說了關於與蘇禹初步談判的事情,寧成虎也不禁露出了一臉意外的神色。

“他竟然答應資產置換的條件。”寧成虎呵呵笑道,“真是讓人意外。”

梁本初回道:“確實,原本我已經決定如果二、三條件不成,就進一步放寬現金支付的條件了,沒想到他竟然對咱們提出的資產置換條件,很感興趣,不過對於地皮的價值估測上,他似乎還覺得不滿意。”

“人心不足蛇吞象啊!”寧成虎感慨道,“誰叫現在是賣方市場呢?”

“那我們……”梁本初試探地問道。

寧成虎想了想,說道:“既然他同意資產置換的條件,也同意現金支付最多六成,那在地皮的總價估測上,我們適當讓步,也不是不可以,只要能藉此機會,解決集團積壓的部分庫存房產,最佳化一下資產結構,釋放部分資金壓力,那麼我們吃點虧也無妨。”

“繼續上浮多少呢?”梁本初繼續問道。

寧成虎思索了片刻,回應:“下一步,就按照13.5億的總測價格談判吧,至於具體的資產置換條件房產目錄……算了,本初,你還是約一下這位蘇總,我與他直接見面談吧!”

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