77、開發商的慾望！！！
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寧貝帝庭的房子一平方將會便宜5000元，這又怎能不讓市民激動呢？又怎麼不讓其他開發商抓狂呢？
開發商的心裡：我靠！這讓我怎麼活啊！我80%的資金全是來自貸款，我一年的利息8%，你這讓我怎麼活，我若像你便宜個5000元/平，我不得…..？不敢想象！
金麟看著網路上言論，也是將信將疑，就問伊蓮：
“師妹，網上說我們的房子賣7000元/平，就能實現10%的淨利，是這樣嗎？”
伊蓮笑笑，回道：
“理論上，靜態來算，是這樣的，就是一平方7000元左右。”
金麟又震驚了：
“這個你也算出來啦？”
伊蓮鳳眼一瞪，說道：
“那當然，我們30億地價買了2000畝用地，容積率1.5，就是總建築面積200萬，折成樓面地價就是1500元/平。
而我們的建安造價成本約3200元/平，合計綜合造價成本約為4700元/平。
我們的辦公成本和營銷成本合計約為5%，那麼若以7000元/平進行反推，就是350元/平，加上4700元/平，我們的綜合成本就是5050元/平。
而我們的綜合稅費暫按售價的20%進行估算，以7000元/平再反推，就是1400元/平，扣除稅費剩下就是5600元/平就是我們的所得，再減去5050元/平的綜合成本，剩550元/平就是我們的淨利潤，大約就是我們投入成本的10%。
所以這個演算法也沒錯，但這是靜態演算法，沒有考慮到材料成本和人工成本的波動變化，若這項成本沒太大變化的話，就大概是這個樣子了，但我們這個做法，其他開發商做不到，因為他們還有貸款，這塊成本極高。”
金麟聽著，眼睛睜得大大的，對師妹的崇拜又增添了幾分，沒想到做生意也是一本本柴米油鹽的賬啊！
不過他一聽伊蓮說道其他開發商做不到，也是一臉興奮，這不就說明只有他能做到嗎？那麼只要把好工程質量關，他幾乎就是勝券在握了。
伊蓮看著金麟小人得志的模樣，又是“噗哧”一笑，再道：
“房地產開發最大的問題就是錢，其次才是定位和營銷。但！其實，若是開發單個專案的話，很多開發商都是具備100%自有資金的開發實力的。
可他們的慾望都很大，真有這些錢的時候，他們想的不是開發一個專案，而是把這筆錢分成10份啟動資金，然後再透過融資貸款要開發10個專案。
這樣才能滿足他們競速擴張的膨脹慾望，可是大家都這麼幹，就等於捆綁了整個行業的系統性風險。”
金麟聽得瞠目結舌，嘆道：“這也太太太膨脹了！”
伊蓮微微一笑，“而你錢都躺在賬上了，如果這都做不好，那童總和這幫團隊就別在這個行業混了。”
金麟趕緊小雞啄米式的不停點頭，伊蓮卻又說道：
“好啦！這些事情就這麼按部就班就行，趁這段時間，師兄想不想查一查，到底是誰在破壞昨日的活動。”
金麟一聽，虎目一睜，說道：
“想！我猜肯定逃不開周邊的這幾個專案，他們可能聯合在一起，但肯定有個牽頭的主謀。”
伊蓮聽著，一本正經的點頭：
“嗯嗯，看來師兄也有點偵探頭腦，很適合給伊蓮神探當個小助理。”
金麟也煞有介事的說道：
“好！那伊蓮神探，要不要小助理現在帶你出去溜達溜達。”
伊蓮纖臂一揮：“本宮準了！”
如此，金麟開始往寧貝帝庭對面的天境尊品緩緩飛去。
然而，此刻。
伊蓮的電話突然響了，正是童總打來的。
金麟只好定住身形，返身進入空間，伊蓮接起電話。
童總：“連總裁，市領導突然說要來我們專案參觀，你們要不要與領導們見個面。”
伊蓮：“我們商量一下，等下給你回覆。”
語畢，伊蓮結束通話電話，看著金麟，問道：“見不見？”
金麟思慮一瞬，說道：
“見！地方父母官關心我們的專案，既然我們來了，見之一面，也合乎禮儀，另外，認識一下，或許對日後獵虛行動有所幫助，不可能東華就沒有系統宿主吧。”
如此，金麟和伊蓮就折返回去，變身伍寧貝和連漪出現在售樓處的門口，向大門邁了進去。
“董事長好！總裁好！”
置業顧問一看金麟和伊蓮進來，主動問候，一臉欣喜，一臉精神。
金麟和伊蓮滿意的點了點頭，伊蓮道：
“待會兒市領導要過來視察，要拿出你們最好的精神面貌和服務態度來。”
眾人點頭，經理馬上回道：“好的，如有必要，我來進行銷講接待。”
伊蓮再點了個頭，給童總打了電話，說道就在一樓大廳等候領導到來，先不上去了。
童總一聽，趕緊和葉副趕了下來。
過一會兒，市長帶著房管、城建、規劃等相關部門一同來到寧貝帝庭，金麟伊蓮也趕緊帶隊在門口相迎。
一進售樓處，童總趕緊給雙方做了介紹。
市長一行聽到從未露面的伍先生居然帶著一個總裁來臨了，大家很是意外。
因為伍先生在東華可是個神秘人物，從拿地到辦理各種手續合規合法，他也不走動政商關係，所以連市領導和相關部門都從未曾謀面。
銷售經理先在大廳做了銷講介紹，接著童總就把大家請到了貴賓室喝茶。
金麟首先對市領導的關心表示感謝，市長則對寧貝地產率先做出全自資開發、先建後售、低利潤承諾表示讚賞。
金麟趁機把伊蓮推出來，說道這一切都是連總裁的操盤策略，眾領導一聽驚訝了，紛紛對伊蓮刮目相看。
伊蓮的講話更為高明，說道：
“寧貝帝庭作為市最大型的住宅專案，也是市區東擴的重點工程，必須自覺擔負城市戰略發展的使命，也必須為2萬個家庭的居住夢想負責，它的社會效益高於私企利益，只許成功不許失敗，所做的一切都是應該的。”
領導一聽大為震驚，這是企業家的高尚品格啊，紛紛對於連總裁和伍董事長的果敢魄力表示感謝和讚賞。
接著，市長說道：
“我們這次來就是來表態的，對於你們的操盤思想和開發理念，我們非常歡迎，只要你們真心實意的按照這個理念去開發，我們一定全力支援，如碰到問題和困難，我們也會幫助解決。
所以，我們也想了解一下，是否有碰到困難，如果有，說出來，能幫的我們一定幫。”
既然市長都這麼說了，伊蓮當然也不藏著掖著，就把大家懷疑昨天的活動遭到蓄意破壞，以及擔心競爭對手未來可能還會繼續使用一些不正當的競爭搞破壞，給說了出來。
市長點了點頭，說道：
“這些事我也有所耳聞，過去的事，如有證據就讓法律去處理，但未來，決不允許這樣的惡意內鬥來破壞城東戰略的發展，所以中午我想請你們和周邊專案負責人一起吃個便飯，做個溝通協調，如何？”
金麟伊蓮意外了，相互看了一眼，同時回道：“好！”
